戶外炫光讓機(jī)器人 “瞬間失明”、商場跌倒識別與小區(qū)寵物糞便排查等安防需求碎片化難解、100元報(bào)銷需經(jīng)八人審批 ……這些曾長期困擾空間運(yùn)營的痛點(diǎn)，在12月12日上海國際傳媒港舉行的萬物云睿見大會2025“睿見 靈石” 圓桌論壇上，被一一拆解為 AI 賦能的鮮活實(shí)踐。

　　這場以《存量時(shí)代的突圍與共生：智慧空間的韌性考驗(yàn)》為主題的對話，匯聚了資產(chǎn)持有方、技術(shù)提供方、物業(yè)服務(wù)方、與學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)代表，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議“好房子建設(shè)”與“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的政策導(dǎo)向下，共同探尋存量資產(chǎn)盤活的核心密碼。

　　政策錨點(diǎn)：存量博弈催生韌性新需求

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出 “控增量、去庫存、優(yōu)供給” 的存量資產(chǎn)盤活路徑，將“好房子建設(shè)”與空間價(jià)值提升推向行業(yè)轉(zhuǎn)型前沿。這一政策導(dǎo)向精準(zhǔn)契合當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀：寫字樓、商業(yè)中心、住宅社區(qū)等海量空間已從增量擴(kuò)張進(jìn)入存量競爭，傳統(tǒng) “開發(fā) - 銷售” 模式難以為繼，轉(zhuǎn)向共生共創(chuàng)的運(yùn)營模式成為必然。

　　“存量時(shí)代的核心命題，是讓既有資產(chǎn)具備抗風(fēng)險(xiǎn)、能復(fù)原的韌性�！� 討論引導(dǎo)人、人文財(cái)經(jīng)觀察家秦朔以蘆葦與大樹的比喻闡釋韌性內(nèi)涵——狂風(fēng)過后，大樹易折而蘆葦可復(fù)，空間運(yùn)營的韌性正在于跨越周期的保值增值能力、應(yīng)對不確定性的快速響應(yīng)能力。嘉賓們普遍認(rèn)為，政策引導(dǎo)下的存量盤活，不再是簡單的資產(chǎn)處置，而是通過科技與服務(wù)的深度融合，重構(gòu)空間的運(yùn)營邏輯與價(jià)值體系。

　　技術(shù)賦能：AI破解痛點(diǎn)，重塑運(yùn)營效率

　　AI技術(shù)的落地應(yīng)用，正在為空間韌性提供具象化的解決方案，從場景痛點(diǎn)切入實(shí)現(xiàn)效率革命。

　　萬勛科技創(chuàng)始人王崢分享了機(jī)器人戶外應(yīng)用的突破：“沒有AI賦能前，工廠里表現(xiàn)優(yōu)異的機(jī)器人，拿到室外遇到炫光就會‘失明’，瞬間回到史前時(shí)代�！盇I技術(shù)讓機(jī)器人的光線識別能力提升1-2個(gè)數(shù)量級，低成本的戶外清潔、安防機(jī)器人得以普及，成功應(yīng)對了環(huán)境不確定性帶來的運(yùn)營挑戰(zhàn)。

　　高仙科技創(chuàng)始人程昊天則聚焦安防領(lǐng)域的碎片化困境：“十年前安防機(jī)器人根本做不起來，商場要識別奔跑跌倒、小區(qū)要排查違停與寵物糞便，需求太過多樣，傳統(tǒng)算法下成本高昂且難以解決�！� 大模型與深度學(xué)習(xí)技術(shù)的突破，讓這些分散需求的集中處理成為可能，推動安防機(jī)器人從概念走向規(guī)�；瘧�(yīng)用。

　　對于園區(qū)運(yùn)營商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，AI帶來的效率提升更為直觀。南京萬谷集團(tuán)董事長劉煊表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)傳統(tǒng)物業(yè)模式依賴“按面積配置人員”的靜態(tài)方法，服務(wù)質(zhì)量高度依賴人力投入，并且過去的數(shù)字化系統(tǒng)在物業(yè)服務(wù)中更多起到展示作用。與萬物云合作后，AI系統(tǒng)對于物業(yè)服務(wù)效率有大幅提升，可以直觀感受到物業(yè)成本明顯下降，并且服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)中提升。

　　萬物云董事長朱保全則披露了辦公室場景的變革：“過去100塊錢的報(bào)銷可能會有八個(gè)人審批，現(xiàn)在AI自動生成合同，流程大幅簡化，大量員工從繁瑣審批中解放，轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)成為新課題。”

　　深圳大學(xué)&萬物云人工智能與物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室主任朱家松的 “軟硬兼施” 案例，更凸顯了AI的多元價(jià)值：軟AI層面，招生咨詢系統(tǒng)自動提取關(guān)鍵信息響應(yīng)碎片化咨詢；硬AI層面，管道檢測機(jī)器人深入地下排水管道等高危環(huán)境自主巡檢，“避免了人員傷亡風(fēng)險(xiǎn)”，地鐵夜間檢測也實(shí)現(xiàn)自動化升級。

　　韌性解碼：多維指標(biāo)定義空間長期價(jià)值

　　談及空間韌性的核心衡量標(biāo)準(zhǔn)，嘉賓們跳出傳統(tǒng)出租率、續(xù)租率等淺層數(shù)據(jù)，形成了多維度共識。

　　劉煊從園區(qū)運(yùn)營視角指出：出租率、租金價(jià)格、續(xù)租率等傳統(tǒng)運(yùn)營指標(biāo)，更多是階段性、表層性的運(yùn)營體現(xiàn)。在市場波動時(shí)，這些指標(biāo)可能出現(xiàn)“假繁榮”或“假穩(wěn)定”，因此，傳統(tǒng)指標(biāo)無法直接衡量資產(chǎn)真正的韌性�！爱a(chǎn)業(yè)園區(qū)韌性的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的健全程度，以及跨越經(jīng)濟(jì)周期的保值增值能力�！�

　　程昊天則從感性體驗(yàn)出發(fā)：“香港30年以上樓齡的物業(yè)，公共區(qū)域干凈整潔，維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)甚至優(yōu)于很多甲級寫字樓；日本的小空間也始終保持良好狀態(tài)，這就是經(jīng)歷周期后資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定的韌性體現(xiàn)�！�

　　技術(shù)層面，朱家松強(qiáng)調(diào)感知能力與災(zāi)害響應(yīng)的重要性：“通過攝像頭、雷達(dá)等手段提升響應(yīng)速度，甚至監(jiān)測高樓臺風(fēng)擺動，都是空間韌性的技術(shù)支撐�！彼�提到的基于微波雷達(dá)的獨(dú)居老人監(jiān)測產(chǎn)品，“不侵犯隱私卻能感知正�；顒印�，正是結(jié)合用戶需求提升業(yè)務(wù)韌性的典型案例。

　　王崢補(bǔ)充道，下行周期中的成本與品質(zhì)平衡是韌性的重要體現(xiàn)：“AI方案能在不犧牲服務(wù)品質(zhì)的前提下降低運(yùn)維成本，這正是存量時(shí)代最需要的韌性能力。”

　　痛點(diǎn)與展望：人機(jī)協(xié)同引領(lǐng)未來范式

　　在存量運(yùn)營的深度轉(zhuǎn)型中，行業(yè)仍面臨諸多現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)。劉煊坦言，園區(qū)運(yùn)營商的核心困惑在于“80%的科技孵化器沒有真正做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)”，市場好時(shí)依賴招租，如今亟需AI幫助 “篩選企業(yè)潛力數(shù)據(jù)、優(yōu)化供應(yīng)鏈對接，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)證券化”。

　　朱保全則透露，萬物云的碳管理平臺從ESG報(bào)告需求出發(fā)，已拓展為開放平臺，“通過OCR技術(shù)提取數(shù)據(jù)，哪怕買一個(gè)垃圾袋都能核算碳足跡”，助力小散企業(yè)碳核算，踐行雙碳目標(biāo)。

　　朱家松指出了技術(shù)落地的關(guān)鍵挑戰(zhàn)：“目前10萬㎡地圖模型已提升機(jī)器人非標(biāo)場景適應(yīng)性，但建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)多面向人的使用，人機(jī)共存需要新的標(biāo)準(zhǔn)，比如機(jī)器人充電位置、通行通道的預(yù)留�！� 而機(jī)器人與AI大腦的協(xié)同仍有提升空間，“數(shù)據(jù)已能反哺地圖構(gòu)建，但事件處理仍需人工介入”，亟需開放接口標(biāo)準(zhǔn)或聯(lián)盟合作破解場景碎片化難題。

　　展望未來3-5年的空間運(yùn)營范式，嘉賓們達(dá)成共識：人機(jī)協(xié)同將成為核心形態(tài)。

　　劉煊認(rèn)為，機(jī)器人將漸進(jìn)替代90%的流程，“專業(yè)分工將消失，員工轉(zhuǎn)型為處理剩余10%復(fù)雜任務(wù)的‘萬能工’”；程昊天預(yù)計(jì)，AI 工具閉環(huán)落地將帶來效率顯著提升，“雖難完全替代人工，但行業(yè)變革不可逆轉(zhuǎn)”；朱保全計(jì)劃將靈石系統(tǒng)拓展至電力、交通等工業(yè)領(lǐng)域，提升跨行業(yè)附加值；朱家松則暢想，未來空間將 “主動響應(yīng)用戶需求，不再需要用戶適應(yīng)”。

　　秦朔在總結(jié)時(shí)強(qiáng)調(diào)：“AI為存量博弈時(shí)代帶來了增量星光�！� 他指出，存量資產(chǎn)的盤活不僅需要科技賦能，更要投資于人，“物業(yè)人員的轉(zhuǎn)型、用戶體驗(yàn)的升級，才是空間價(jià)值提升的根本”。這場跨越技術(shù)、運(yùn)營與學(xué)術(shù)的對話清晰表明，當(dāng)AI破解了一個(gè)個(gè)具體痛點(diǎn)，當(dāng)韌性成為空間運(yùn)營的核心基因，存量時(shí)代的空間價(jià)值重構(gòu)之路已愈發(fā)清晰，兼具智慧內(nèi)核與韌性基因的運(yùn)營新模式，正為行業(yè)注入可持續(xù)發(fā)展的新動能。