又回到綠城、濱江的競(jìng)爭(zhēng)戲碼。

　　5月30日，杭州地鐵18號(hào)線喬司車輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目?jī)勺诘貕K正式出讓，總土地出讓面積22.9968萬平方米，總規(guī)劃建筑面積276713.1平方米，總起始價(jià)11.02億元。最終兩地塊均底價(jià)成交，收金11.02億元。

　　地塊競(jìng)得者為杭州振合房地產(chǎn)有限公司、廣西路橋工程集團(tuán)有限公司、杭州臨平喬司國(guó)際商貿(mào)城建設(shè)發(fā)展有限公司、杭州地鐵開發(fā)集團(tuán)有限公司、杭州市錢江新城開發(fā)集團(tuán)有限公司。股權(quán)穿透可見，杭州振合房地產(chǎn)有限公司實(shí)控人為綠城管理集團(tuán)有限公司(09979.HK，簡(jiǎn)稱“綠城管理”)。通過與地方國(guó)企組成聯(lián)合體拿地的方式，綠城管理又獲得了杭州商業(yè)代建機(jī)會(huì)。

　　這并非綠城管理首次以聯(lián)合拿地的模式來獲取商業(yè)代建機(jī)會(huì)。相比輸出品牌與管理的純輕資產(chǎn)代建模式，綠城管理近年來參與土拍的次數(shù)逐漸增加，但仍然是小股操盤。

　　1月23日，綠城管理與南京市科技創(chuàng)新投資有限責(zé)任公司組成聯(lián)合體，以底價(jià)3.5億元競(jìng)得南京江寧區(qū)NO.2024G98地塊。該地塊位于麒麟科創(chuàng)園核心區(qū)域，建筑面積3.28萬平方米，容積率1.05，規(guī)劃為低密度住宅用地。3月21日，綠城管理聯(lián)合廈門同安置業(yè)、特房海灣投資，以13.76億元競(jìng)得廈門同安區(qū)T2025P01地塊。

　　近年來，綠城管理調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，在政府代建、商業(yè)代建和資方代建三大模式中，多傾向于后兩類聯(lián)合體拿地模式，尤其是與城投、國(guó)企合作的商業(yè)代建項(xiàng)目。據(jù)2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，綠城管理商業(yè)代建占比提升至72%。在新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積3649萬平方米中，政府代建、國(guó)企代建占比合計(jì)約56.5%(政府代建31.4%、國(guó)企代建25.1%)，私營(yíng)企業(yè)委托占比提升至33.2%，顯示客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　綠城管理“拿地”本質(zhì)是通過代建協(xié)議鎖定項(xiàng)目資源，例如2024年中標(biāo)的杭州運(yùn)河新城項(xiàng)目雖由城投拿地，但綠城管理通過代建協(xié)議深度參與開發(fā)全流程，實(shí)際控制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-3月，綠城管理以882萬平方米新簽約規(guī)劃建筑面積位列第一。綠城管理相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此次綠城管理以旗下子公司參與“拿地”，目的是代建，并不會(huì)參與重資產(chǎn)投資。

　　綠城管理此次拿下的臨平TOD地塊，項(xiàng)目總體量近27.5萬平方米，也是近年來獲取的最大規(guī)模項(xiàng)目。地塊容積率分別僅1.24、1.15，算上蓋板、配建成本，實(shí)際住宅部分樓面價(jià)超1萬元/平方米。由于項(xiàng)目在地鐵上蓋，周邊也有區(qū)位更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目待售，未來的銷售壓力不小。整體來看，這一板塊的低密產(chǎn)品具有較高認(rèn)可度。比如藝尚小鎮(zhèn)的汀雨曉月里疊墅(3.36萬元/平方米)、星縵林棲城聯(lián)排別墅(3.07萬元/平方米)、云隱星潤(rùn)府疊墅(3.1萬元/平方米)等由于限價(jià)原因，目前去化情況尚算不錯(cuò)。

　　值得關(guān)注的是，濱江集團(tuán)（002244）也在臨平開發(fā)了首個(gè)TOD項(xiàng)目-濱杭濱紛城，濱紛城總建筑面積約63萬平方米，是一個(gè)“雙地鐵口”上蓋項(xiàng)目，橫跨了地鐵9號(hào)線興元路站(在建)、康信路站(在建)兩大站點(diǎn)。2024年12月5日，該項(xiàng)目首開均價(jià)為15660元/平方米，260套房源吸引了1308人登記，最終觸發(fā)積分搖號(hào)，中簽率低于20%。而綠城管理拿下的項(xiàng)目與濱紛城直線距離不過1.3公里，極大概率成為競(jìng)品。這意味著，綠城管理與濱江集團(tuán)，未來難免一場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)。