中信建投（601066）發(fā)布研報(bào)稱，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)為購(gòu)物中心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拓寬融資路徑，存量8單購(gòu)物中心基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值整體漲幅達(dá)34.5%，首批10單購(gòu)物中心商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs加速推進(jìn)。中觀維度，重奢商業(yè)依托寡頭壟斷與長(zhǎng)周期（883436）運(yùn)營(yíng)構(gòu)筑強(qiáng)抗周期（883436）性;高能賽道憑借區(qū)位與運(yùn)營(yíng)突圍，貼合實(shí)用與情緒雙重消費(fèi)（883434）需求;下沉市場(chǎng)以產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝。估值層面，首批購(gòu)物中心商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs兼具成長(zhǎng)性與抗風(fēng)險(xiǎn)屬性，2026年預(yù)測(cè)分派率達(dá)3.8%-6.9%，處于全球成熟市場(chǎng)中游，核心重奢資產(chǎn)與下沉市場(chǎng)龍頭具備投資價(jià)值。
中信建投主要觀點(diǎn)如下：
政策紅利釋放疊加消費(fèi)邊際復(fù)蘇提供增長(zhǎng)動(dòng)力，線下場(chǎng)景消費(fèi)價(jià)值再凸顯
購(gòu)物中心REITs研究遵循“宏觀定調(diào)、中觀選籌、微觀驗(yàn)證”框架，聚焦重奢、高能、下沉三大賽道;2025年促消費(fèi)（883434）政策加碼疊加商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)開(kāi)啟，消費(fèi)（883434）復(fù)蘇提供支撐;線上零售增速與占比趨穩(wěn)，線下體驗(yàn)式消費(fèi)（883434）價(jià)值回歸。
存量供需格局重塑，區(qū)域分化與賽道邏輯成為選籌關(guān)鍵
零售物業(yè)行業(yè)整體承壓，但核心城市需求穩(wěn)固，租金與空置率區(qū)域分化;供給端，行業(yè)轉(zhuǎn)向存量精耕，一線主導(dǎo)調(diào)改創(chuàng)新，大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目分布于二三線等下沉城市;需求端，購(gòu)物中心客流穩(wěn)步提升，客群結(jié)構(gòu)變化驅(qū)動(dòng)業(yè)態(tài)更迭，下沉城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)更能夠虹吸遠(yuǎn)距離客群，低消費(fèi)（883434）力客群與高齡客群比例提升，促使餐飲、文體娛等體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升。
重點(diǎn)關(guān)注三大賽道
重奢賽道憑壟斷與長(zhǎng)周期（883436）立足，高能賽道靠區(qū)位與運(yùn)營(yíng)突圍，下沉賽道以產(chǎn)品與規(guī)模制勝。重奢商業(yè)通常具備寡頭壟斷壁壘，成熟期項(xiàng)目占比85.6%，高標(biāo)載體、大輻射范圍及高凈值群體打造長(zhǎng)周期（883436）經(jīng)營(yíng)韌性;高能賽道靠區(qū)位稟賦與運(yùn)營(yíng)能力破局，非標(biāo)與主題商業(yè)貼合實(shí)用+情緒雙重消費(fèi)（883434）需求;下沉市場(chǎng)靠產(chǎn)品代差與規(guī)模效應(yīng)制勝，布局運(yùn)營(yíng)受城市經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)類型直接影響。
首批購(gòu)物中心商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs資產(chǎn)表現(xiàn)分化，優(yōu)先布局核心重奢資產(chǎn)與下沉市場(chǎng)龍頭
國(guó)際成熟REITs市場(chǎng)零售類REITs多與綜合體、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)高度混合，呈現(xiàn)出較高的分派率特征。首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目折現(xiàn)率溢價(jià)整體與存量消費(fèi)（883434）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相當(dāng)，但資產(chǎn)質(zhì)地開(kāi)始出現(xiàn)分化。重奢項(xiàng)目底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟，高度稀缺;部分下沉能級(jí)項(xiàng)目依靠區(qū)域壟斷實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，現(xiàn)金流與盈利表現(xiàn)穩(wěn)健?？春煤诵闹厣葙Y產(chǎn)與下沉市場(chǎng)龍頭
風(fēng)險(xiǎn)分析
1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、政策出臺(tái)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；3、二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
