21世紀經(jīng)濟報道 吳抒穎
在房地產(chǎn)（881153）行業(yè)持續(xù)調整的當下，多數(shù)房企選擇不再對外發(fā)聲。作為地產(chǎn)央企，招商蛇口（001979）是為數(shù)不多堅持舉辦業(yè)績交流會的企業(yè)。這是每年與管理層交流最好的窗口，招商蛇口（001979）管理團隊也是誠意滿滿。在3月17日舉行的2025年業(yè)績交流會上，招商蛇口（001979）董事長朱文凱帶領董事總經(jīng)理聶黎明、財務總監(jiān)兼董事會秘書余志良等管理層團隊悉數(shù)亮相。
這是招商蛇口（001979）去年管理團隊更迭之后，新班底首次亮相業(yè)績會。在一個半小時的交流中，招商蛇口（001979）管理層開誠布公，對于業(yè)績波動、行業(yè)探底以及競爭格局的問題均不避談。朱文凱介紹了“十五五”期間招商蛇口（001979）的戰(zhàn)略，聶黎明、伍斌則從宏觀和微觀層面分析房地產(chǎn)（881153）行業(yè)未來的發(fā)展邏輯與機會，從中帶出招商蛇口（001979）的經(jīng)營脈絡。
招商蛇口（001979）2025年的業(yè)績表現(xiàn)，有喜有憂：2025年，招商蛇口（001979）營業(yè)收入為1547.28億元，同比減少13.53%；歸母凈利潤為10.24億元，同比減少74.65%?，F(xiàn)金流方面，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達861.27億元。雖然凈利潤有所下滑，但是在現(xiàn)金流穩(wěn)定的前提下，保持正向利潤已屬不易。
面對這樣的成績單，招商蛇口（001979）管理層對未來的看法于頗有指向性意義：這關乎行業(yè)頭部企業(yè)的信心以及發(fā)展。聶黎明提醒，應該清晰認識到當前市場處于筑底修復期，招商蛇口（001979）持謹慎樂觀態(tài)度?！岸唐谑翘嵴裥判模虚L期是逐步筑底和修復的過程。政策底已經(jīng)明確，市場底確認仍需時間?！?/p>
對于未來的發(fā)展，朱文凱則認為，招商蛇口（001979）背靠招商局，有著清晰堅定的戰(zhàn)略和執(zhí)行，加之穩(wěn)健的財務管控以及全鏈條的綜合開發(fā)能力，這些難以復制的優(yōu)勢，將支撐招商蛇口（001979）度過寒冬。
市場底待確認
在業(yè)績說明會上，面對投資者最關心的行業(yè)發(fā)展問題，聶黎明給出了確切的判斷，當前房地產(chǎn)（881153）行業(yè)的市場底仍在確認中。
聶黎明分析稱，房地產(chǎn)（881153）行業(yè)經(jīng)歷了四年多的調整，近期各地陸續(xù)出臺優(yōu)化限購限貸的政策，提振了市場信心。以上海新政為例，新政在春節(jié)后帶動了上海核心區(qū)來訪量和簽約量的階段性回暖，今年春節(jié)后以及3月上半月，上海樓市銷售出現(xiàn)了回暖的跡象。
但是，聶黎明提醒，市場仍然處于筑底修復期，招商蛇口（001979）也保持謹慎樂觀的態(tài)度?！?span>房地產(chǎn)（881153）行業(yè)短期是提振信心，中長期仍然是逐步筑底和修復的過程。政策底已經(jīng)明確，但市場底確認仍然需要時間。”
對于2026年的市場表現(xiàn)，招商蛇口（001979）副總經(jīng)理呂斌認為，房地產(chǎn)（881153）市場主基調仍然是控增量，去庫存和優(yōu)供給。在這種情況下，整體市場有望從止跌回穩(wěn)到趨向穩(wěn)定變化，但是城市的分化仍可能進一步延續(xù)?！罢叨藭掷m(xù)保持寬松，各地聚焦去庫存和穩(wěn)預期，存量政策落地和增量政策將協(xié)同發(fā)力；結構端來看，行業(yè)已經(jīng)真正步入存量主導時代，二手房成交規(guī)模將持續(xù)超越新房?！?/p>
在這種背景下，招商蛇口（001979）對投資將慎之又慎。
招商蛇口（001979）副總經(jīng)理伍斌補充道，2026年土地市場有望延續(xù)整體低位運行、局部點狀稍熱的特征，好城市、好地段、好房子仍值得投資?！白罱鞯亻_始頻繁供地，多數(shù)（土地品質）已經(jīng)敏銳適應房企需求。此輪供地有明顯的四個特點：一是各地愿意拿出核心地段地塊；二是主動降低起拍樓面價；三是主動調低容積率；四是主動降低單盤的規(guī)模。這四個特點有利于企業(yè)快周轉，土地溢價率也可能上升?！?/p>
面對土地市場的點狀機會，伍斌表示，2026年招商蛇口（001979）的投資原則繼續(xù)在重點區(qū)域、重點城市以銷定投、精挑細選。根據(jù)市場和回款的情況，在滿足“三道紅線”、平衡好規(guī)模和利潤的前提下，還要每個項目要達到“六好”投資標準，確保資源有效投放，更聚焦項目的周轉速度和收益兌現(xiàn)?！皩梅孔?、好產(chǎn)品、好運營的地塊，招商蛇口（001979）會堅決投資?！?/p>
分化格局之下
從招商蛇口（001979）管理團隊對行業(yè)未來發(fā)展的判斷來看，這家央企并非激進型的房企。對于自身的發(fā)展規(guī)劃，招商蛇口（001979）更是腳踏實地，穩(wěn)步前進。
朱文凱表示，過去支撐房地產(chǎn)（881153）行業(yè)高速發(fā)展的四大紅利人口、城市化、經(jīng)濟高增長以及金融杠桿都在逐漸消退，這導致市場供需關系發(fā)生重大改變，市場供大于求，成交格局進入存量時代。“發(fā)展商從高杠桿、高周轉轉向了以銷定投、以銷定產(chǎn)，市場上的經(jīng)營主體也發(fā)生了巨大變化，行業(yè)正在重塑?！?/p>
朱文凱判斷，中國的房地產(chǎn)（881153）將進入新舊模式轉換的關鍵階段，房地產(chǎn)（881153）發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策會持續(xù)建立和完善。“隨著經(jīng)濟增速、城鎮(zhèn)化速度放緩，一些宏觀變量將深刻影響房地產(chǎn)（881153）市場的需求總量和結構。行業(yè)需求結構將會從過去的“總量擴張”轉向“總量收縮、結構分化”。
在新形勢下，整個房地產(chǎn)（881153）行業(yè)的競爭核心從過去“規(guī)模為王”的粗放式增長，全面回歸本質與初心，轉向以產(chǎn)品、服務以及運營能力為核心的高質量發(fā)展。企業(yè)發(fā)展也從過去的資源依賴、負債驅動轉向精細管理、能力比拼，需要平衡財務穩(wěn)健和戰(zhàn)略進取，要構建可持續(xù)的價值創(chuàng)造體系，要以更精準的戰(zhàn)略定位、更高效的資源配置和更強大的組織韌性應對復雜環(huán)境。
基于行業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)，朱文凱提出，招商蛇口（001979）的總體戰(zhàn)略是做優(yōu)開發(fā)、做強運營、做大服務、做好風險管控?！?span>招商蛇口（001979）要從傳統(tǒng)的開發(fā)商，真正轉變?yōu)椤_發(fā)商+運營商+服務商’，并成為中國領先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商。這是我們的方向，也是我們的目標?！?/p>
朱文凱稱，招商蛇口（001979）的核心競爭優(yōu)勢有百年招商局的背景和支持，也有清晰、堅定的戰(zhàn)略和執(zhí)行，更有穩(wěn)健的財務管控以及全鏈條的綜合開發(fā)能力。“這四點不是一天形成的，也不會輕易被復制，正是這些支撐招商蛇口（001979）在行業(yè)寒冬中能夠穩(wěn)步前行。”
