東吳證券（601555）發(fā)布研報稱，本輪政策進(jìn)一步強化“嚴(yán)控增量、盤活存量”的政策導(dǎo)向，明確新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤，存量盤活的重要性得到提升。從行業(yè)層面看，城市更新（885991）、城中村改造及低效用地再開發(fā)等存量開發(fā)模式的重要性有望進(jìn)一步提高，具備舊改經(jīng)驗、深耕核心城市并擁有存量項目資源儲備的房企或更具優(yōu)勢。
東吳證券（601555）主要觀點如下：
事件
近期自然資源部、國家林業(yè)（884004）和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，圍繞“十五五”規(guī)劃重點建設(shè)項目自然資源要素保障提出13項措施，涉及建設(shè)用地指標(biāo)統(tǒng)籌、征地流程優(yōu)化、存量土地盤活及城市更新（885991）用地保障等內(nèi)容。
省級統(tǒng)籌管控，存量盤活約束新增用地
通知明確，對實現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省(區(qū)、市)，實施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機制，由省級人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設(shè)用地指標(biāo)。建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。該行認(rèn)為，此舉在制度層面進(jìn)一步強化總量約束，有助于優(yōu)化土地資源結(jié)構(gòu)。新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供給或有所收緊，對存量土地再利用及城市更新（885991）的依賴度有望提升。
存量盤活持續(xù)推進(jìn)，加速內(nèi)涵式開發(fā)
經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)但實際未使用的建設(shè)用地，政策明確可由原批準(zhǔn)用地機關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補平衡指標(biāo)仍然有效。新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2026年2月末，全國擬使用專項債收購閑置存量土地總金額超7700億元，專項債實際發(fā)行超3350億元。該行認(rèn)為，在新增用地受限背景下，未來土地獲取模式將逐步從傳統(tǒng)招拍掛增量擴張轉(zhuǎn)向城市更新（885991）、舊改及低效用地再開發(fā)等存量模式。
優(yōu)化征地流程，城市更新有望提速
征地審批流程進(jìn)一步優(yōu)化，因成片開發(fā)征收土地的、不再單獨編制土地征收成片開發(fā)方案。城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，保障性住房等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。該行認(rèn)為，該舉措可縮短征地及審批周期（883436），降低項目推進(jìn)成本，提升土地整合效率。對于房企而言，有助于加速城中村改造及城市更新（885991）項目落地，提高存量土地的開發(fā)效率與收益穩(wěn)定性。
風(fēng)險提示：政策效果不及預(yù)期;銷售與回款不及預(yù)期;行業(yè)流動性風(fēng)險加劇。
