開源證券發(fā)布研報(bào)稱，此次新政縮短社保年限、公積金貸款額度提升等政策均在預(yù)期工具箱范圍內(nèi)，政策精準(zhǔn)度和誠(chéng)意均較高，外環(huán)內(nèi)購房門檻大幅降低。政策在春節(jié)后、樓市傳統(tǒng)“小陽春”前精準(zhǔn)落地，旨在降低剛需及改善型購房門檻，有望進(jìn)一步鞏固上海樓市自年初以來的邊際回暖趨勢(shì)，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
開源證券主要觀點(diǎn)如下：
事件：上海調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款
2026年2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)（881153）政策的通知》，包括進(jìn)一步調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策，自2026年2月26日起施行。
非滬籍外環(huán)內(nèi)購房調(diào)整，市場(chǎng)成交穩(wěn)中向好
本次政策主要聚焦非滬籍居民家庭限購調(diào)整，外環(huán)內(nèi)限購社保/個(gè)稅年限由3年改為1年，釋放新市民的剛需購房需求；同時(shí)對(duì)于社保/個(gè)稅年限滿三年的非滬籍家庭，多給予一張購房資格，與滬籍家庭保持一致，能夠釋放外環(huán)內(nèi)改善需求。本次政策新增持居住證滿5年的家庭可以購買1套住房，一方面針對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)（884067）未繳納社保的的群體，支撐長(zhǎng)期在上海工作、生活的服務(wù)型人員置業(yè)；另一方面解決了社保斷繳的問題。2026年以來，上海樓市已呈現(xiàn)邊際回暖趨勢(shì)，1月新房和二手房成交套數(shù)同比分別+35.8%、+24.2%，二手房已連續(xù)三月成交超2.2萬套，主要由于(1)馬年春節(jié)較晚，部分學(xué)區(qū)房需求提前釋放；(2)上海冰山價(jià)格指數(shù)較2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以來有所企穩(wěn)反彈。2月截至24日，上海新房和二手房成交套數(shù)分別為5507、8736套(2025年2月為0.83、1.67萬套)，預(yù)計(jì)同比有所下降，本次政策在春節(jié)后落地，預(yù)計(jì)將有效提振3-4月小陽春市場(chǎng)情緒，推動(dòng)樓市進(jìn)一步止跌回穩(wěn)。
公積金貸款額度上調(diào)，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅
本次政策靈活應(yīng)用公積金工具，降低購房成本，首套最高公積金貸款額度提升80萬至240萬，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高上浮35%，最高額度可達(dá)到324萬元，有效降低了購房貸款成本。同時(shí)貸款套數(shù)認(rèn)定向商貸看齊，已結(jié)清住房公積金貸款可再次申請(qǐng)，釋放改善置業(yè)需求。房產(chǎn)稅方面，成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征個(gè)人房產(chǎn)稅，減少置業(yè)顧慮和持有成本。
投資建議
推薦標(biāo)的：(1)布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)（HK3900）、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（HK1908）、招商蛇口（001979）、中國(guó)金茂（HK0817）、中國(guó)海外發(fā)展（HK0688）、建發(fā)股份（600153）、濱江集團(tuán)（002244）、越秀地產(chǎn)（HK0123）；(2)住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)（883434）促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地（HK1109）、新城控股（601155）、龍湖集團(tuán)（HK0960）；(3)“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤(rùn)萬象生活（HK1209）、綠城服務(wù)（HK2869）、保利物業(yè)（HK6049）、招商積余（001914）、濱江服務(wù)（HK3316）、建發(fā)物業(yè)（HK2156）。
風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，(2)政策放松不及預(yù)期。
